這個(gè)問(wèn)題，似乎成了最近房企銷售、同行聊天的話題。房子不好賣、房?jī)r(jià)下降是不爭(zhēng)的事實(shí)。

今年前幾個(gè)月，不少售樓部每天到訪的客戶可能還有個(gè)二三十組，而到了下半年，到訪客戶數(shù)量驟降，現(xiàn)在可能每天只有個(gè)四五組。

客戶怎么就變少了？

今天的文章，就來(lái)探討下這個(gè)話題。

01

不少人暫時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)失去了上漲預(yù)期，“房住不炒”之下，投資性需求淡出房地產(chǎn)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年9月武漢新房?jī)r(jià)格環(huán)比上月下降0.3%，新房?jī)r(jià)格同比去年9月上漲1.1%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上月下降0.5%，二手房?jī)r(jià)格同比去年9月下降3.8%。

以上的數(shù)據(jù)反映的是樓市表象，真實(shí)情況可能比數(shù)據(jù)顯示的情況更嚴(yán)重。那么現(xiàn)在來(lái)說(shuō)說(shuō)，武漢買房人都去哪了？

明明上半年的幾個(gè)月還人山人海，現(xiàn)在直接消失不見(jiàn)。

有人說(shuō)，上半年之所以樓市會(huì)回光返照，是因?yàn)橹皦阂值男枨蟮玫搅酸尫?，現(xiàn)在是因?yàn)樾枨筢尫磐炅恕?/p>

這樣的說(shuō)法有一定道理，但也并非完全準(zhǔn)確。

而真正的核心原因，聽(tīng)好了，降低了人們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期！看不到買房賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，也就不會(huì)有人再做這樁“生意”了。

過(guò)去1-2年時(shí)間里，武漢的房?jī)r(jià)基本沒(méi)有太多上漲勢(shì)頭，伴隨而來(lái)的，便是成交量的一路走低。

2021年武漢的新房銷量超過(guò)20萬(wàn)套，依舊保持著疫情前的水準(zhǔn)。

到了2022年武漢新建商品住房，僅有約11萬(wàn)套，對(duì)比之前的表格可以明顯發(fā)現(xiàn)，新房?jī)r(jià)格的下降導(dǎo)致銷售情況的下降，也就是買房的人都變少了。

如果說(shuō)2016年行情啟迪了大部分人對(duì)于房產(chǎn)的財(cái)富思維，那么現(xiàn)在大部分人應(yīng)該已經(jīng)忘了那種思維方式。

買漲不買跌，這是房地產(chǎn)一直以來(lái)慣有的心理。過(guò)去武漢新房限價(jià)，導(dǎo)致新房和二手房的價(jià)格之間有著明顯的倒掛，而如今這個(gè)倒掛不但被抹平，甚至還出現(xiàn)了“正掛”，新房失去了投資屬性。

房子不漲價(jià)，在沒(méi)有新的TZ機(jī)會(huì)下，大家就會(huì)把錢(qián)存起來(lái)，等有好的機(jī)會(huì)再拿出來(lái)。

現(xiàn)在樓市之下，只能把大部分的錢(qián)都存到了銀行，等待更好的出手機(jī)會(huì)，誰(shuí)也不知道“底”在哪。

而在居住需求為主的情況下，買房人買房肯定更會(huì)顯得猶豫，延遲出手，怕買到就跌，怕買到就停工等等問(wèn)題。

因此，現(xiàn)在還在購(gòu)房的，大部分都是自住群體，武漢新房市場(chǎng)一年成交量10萬(wàn)套左右，可能基本等同于武漢自住群體一年的需求量，房住不炒背景下，相比于以前20多套萬(wàn)的年成交量來(lái)說(shuō)，下降的部分可能就是消失的投資性群體。

02

部分停工、暴雷等現(xiàn)象被過(guò)度炒作，影響了購(gòu)房者的信心。不急著買、越來(lái)越挑剔，成為購(gòu)房者常態(tài)。

2021年下半年開(kāi)始，不少民營(yíng)房企經(jīng)歷的停工、暴雷等情況，一時(shí)間負(fù)面輿論鋪天蓋地，這讓很多人對(duì)于房地產(chǎn)的信心大降。

這兩年，“保交付”工作進(jìn)行的相當(dāng)好，不少困難房企，雖然是延期交付，但最終還是通過(guò)各種方式交房了，真正LW的樓盤(pán)少而又少。但流量還是更多的會(huì)關(guān)注那些樓市負(fù)面新聞，真正交付了的消息，缺沒(méi)有太多人關(guān)注。

這樣的心態(tài)，讓不少人甚至很懼怕新房或者期房，產(chǎn)生了“我只拿現(xiàn)金買現(xiàn)房”的心理。實(shí)際上，在如今資金監(jiān)管模式下，大多項(xiàng)目還是能交房的，但信心的恢復(fù)絕非一日之功。

還有一些人，觀望情緒濃厚，買房市場(chǎng)下，對(duì)于房子越來(lái)越挑剔?！皢蝺r(jià)1萬(wàn)，二環(huán)，學(xué)區(qū)房，有沒(méi)有推薦的？”.....

03

結(jié)婚率、生育率下降，武漢本地人家里不缺房

除了房?jī)r(jià)不漲這一主要原因之外，還有三個(gè)主要原因：

首先，結(jié)婚率、生育率近幾年持續(xù)走低。既然沒(méi)有婚姻孩子的綁架，很多人覺(jué)得就沒(méi)必要買房。

如今不少的95后、00后對(duì)于結(jié)婚這件事，都不care，既然結(jié)婚、生娃都不是必需品，那房子更不是必需品了。

生育率下降可能還暫時(shí)不會(huì)直接影響樓市，但結(jié)婚率下降，對(duì)于剛需婚房的需求減少，也會(huì)一定程度影響樓市需求。

最后，武漢本地的年輕人家里不缺房。

如今95后、00后的年輕人，他們的父母都是70后，經(jīng)歷了改革開(kāi)放，家庭環(huán)境更好，對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境也更加敏感，可能早早的就為孩子準(zhǔn)備好了房子。就問(wèn)現(xiàn)在武漢本地的95后、00后，基本家里都不止一套房?，F(xiàn)在武漢買房的剛需人群，大多還是在武漢無(wú)房的“新武漢人”。

04

二手房不好賣，置換需求得不到釋放；

2023年9月，綜合武漢經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)及各大經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，全市二手住房交易6445套，成交量環(huán)比減少4.80%，同比增加11.33%。本月二手住房的交易量占到全市住房交易總量的49.01%，較上個(gè)月收窄7.32個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，目前武漢的二手房數(shù)量已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)套，而且這個(gè)數(shù)字每個(gè)月都還在上漲，例如9月，武漢市二手住房新增掛牌房源8976套，環(huán)比增加7.27%，同比增幅2.88%。這樣的新增房源量是肯定消化不完的。

雖然說(shuō)，二手房的成交量數(shù)據(jù)也不算太差，但有很多二手房都是通過(guò)降價(jià)才達(dá)成的成交。

二手房成交難，很大程度上也影響了一批改善客戶的置換需求，因?yàn)槲錆h很多人需要將手上原本的房子賣掉才有錢(qián)去置換新房，但由于二手房賣不出去，置換需求也就被擱置了。相當(dāng)于成了一種惡性循壞，一頭被堵住了，都很難堅(jiān)持下去。

其次，由于房?jī)r(jià)不漲，很多房東的舊房子，或者閑置的二手房賣不出去，也就沒(méi)錢(qián)換房。

武漢有不少買房人都是這種情況，必須要先賣掉手里的二手房才有錢(qián)去買新房，如今二手房的成交周期本來(lái)就長(zhǎng)，想快點(diǎn)賣掉還必須挨“屠龍刀”，二手房東騎虎難下，也就沒(méi)辦法換房。

寫(xiě)在最后：

從目前的情況看，不少人還是愿意把錢(qián)存在銀行里，人們自然而然的對(duì)于樓市的觀望情緒濃厚。

不過(guò)，9月份樓市接連出臺(tái)利好政策，像取消限購(gòu)這樣的“大招”都用出來(lái)了，再加上房交會(huì)的利好政策，10月武漢樓市格局迎來(lái)了超級(jí)大的變化。排名靠前的不少樓盤(pán)都是近期剛剛開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)，同時(shí)一波降價(jià)樓盤(pán)銷量猛增！從整體趨勢(shì)來(lái)看，10月成交量較6-9月也有大幅提升！

政策的作用還是立竿見(jiàn)影，不過(guò)至于能夠持續(xù)多久，可能也就跟今年剛開(kāi)年的一兩個(gè)月差不太多，想要再重回巔峰，不容易！