作者 | 王澤紅

“多一扇窗戶，就多賣(mài)40萬(wàn)，我心里極其不平衡?！?/p>

去年11月，李浩320萬(wàn)出手一套北京 “老破小”，位于海淀八里莊區(qū)域。但在一個(gè)月后，同小區(qū)的另一套52平房子，樓層相差不多，卻以360萬(wàn)出售?！拔覀兺ι鷼獾?，覺(jué)得中介沒(méi)好好努力！”。

“北京的二手房?jī)r(jià)格，確實(shí)在上漲！”在置換房屋過(guò)程中，他也能感知到這種變化，所看中的北四環(huán)板井、藍(lán)靛廠片區(qū)，二手房?jī)r(jià)格有微漲，“好戶型會(huì)漲的多一點(diǎn)”。

2月初，李浩年前看中的一套房子，經(jīng)過(guò)多輪談價(jià)終于成交，每平單價(jià)9.5萬(wàn)，而他的一位鄰居，去年7月份的成交單價(jià)為9.4萬(wàn)元。“春節(jié)前，還有單價(jià)9.8萬(wàn)成交的?！?/p>

“我屬于‘撿漏’，業(yè)主是開(kāi)公司的，我能感覺(jué)到他有多處房產(chǎn)，想趕緊變現(xiàn)一波?！?李浩說(shuō)道，但是同小區(qū)同戶型的其他業(yè)主，堅(jiān)決不降價(jià)。

這并非個(gè)例，白倩與劉玲看房過(guò)程中，也感知到了二手房?jī)r(jià)的上漲。市場(chǎng)上，也傳出了漲價(jià)的聲音，但多是一些疑問(wèn)句。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京1月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，這是自去年10月份以來(lái)，北京二手房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。

剛結(jié)束的2月份，北京二手住宅網(wǎng)簽量為11876套，環(huán)比下降4.8%，同比增長(zhǎng)87.6%?！熬W(wǎng)簽量走勢(shì)與市場(chǎng)實(shí)際體感有所差異，主要是因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，節(jié)后市場(chǎng)情況或?qū)⒃?月份數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)?！?北京鏈家研究院分析師冷會(huì)告訴。

“從實(shí)際市場(chǎng)情況看，節(jié)后北京二手房市場(chǎng)整體恢復(fù)良好。2月中下旬，買(mǎi)賣(mài)雙方入市積極，新增房客源量、帶看量和成交量均較前期有所增長(zhǎng)，價(jià)格走勢(shì)總體穩(wěn)定?！?冷會(huì)補(bǔ)充道。

但從整體掛牌價(jià)來(lái)看，并未上漲，業(yè)內(nèi)的多方從業(yè)者也持相同觀點(diǎn)，“基本沒(méi)漲的！”北京一位房產(chǎn)研究人員告訴；多位中介也向表示，價(jià)格沒(méi)有太大變化。

北京二手房漲價(jià)的真相，究竟為何？

購(gòu)房者體感：二手房有漲價(jià)跡象

春節(jié)前，劉玲被房東告知不再準(zhǔn)備續(xù)租后，便萌生了買(mǎi)房的想法，雖然房東后來(lái)改變主意，又續(xù)期一年，但她買(mǎi)房的決定，并未改變。

“我有家庭有孩子，肯定要買(mǎi)房。這兩年存款也多了一點(diǎn)，感覺(jué)到了上車(chē)的節(jié)點(diǎn)。也很慶幸沒(méi)提前上車(chē)，這兩年降了很多?！?

續(xù)租小插曲就像一個(gè)引子，釋放了她壓抑許久的買(mǎi)房欲望，從春節(jié)前到現(xiàn)在，劉玲已看房十幾套，主要集中于順義區(qū)后沙峪、昌平區(qū)的天通苑與回龍觀三個(gè)區(qū)域。

“后沙峪沒(méi)有明顯的上漲，也沒(méi)有明顯的下跌。但天通苑和回龍觀，感覺(jué)價(jià)格有上漲?！?劉玲說(shuō)道，去年8月至9月，400萬(wàn)內(nèi)能在回龍觀買(mǎi)到三居室。但現(xiàn)在與中介聊，得出結(jié)論是很難買(mǎi)到合適的戶型了。

她看過(guò)一套110平三居室，中高層去年成交價(jià)360萬(wàn)左右，今年中介告訴她，同戶型大概在410萬(wàn)以上?！半m還未與業(yè)主具體談，但我覺(jué)得即便面談，也降不到360萬(wàn)了?！?/p>

上車(chē)不久的白倩，也有同感。

29歲的她，正處在新婚階段，從去年7月開(kāi)始看房，到10月談攏交定金，再到11月正式付款，三個(gè)月便成功在后沙峪區(qū)域購(gòu)買(mǎi)婚房。

看到小區(qū)內(nèi)同戶型最新的成交價(jià)，她略顯慶幸?！拔壹沂?04平三居室，去年買(mǎi)的時(shí)候364萬(wàn)；到了今年，同戶型的成交價(jià)基本在370萬(wàn)以上。” 白倩說(shuō)道。

在李浩看來(lái)，“930新政”發(fā)酵后，確實(shí)有微漲，現(xiàn)在余溫還在。他北四環(huán)很多區(qū)域的業(yè)主，預(yù)期依舊很高，掛牌價(jià)并未下降。

“但二手房確實(shí)一房一價(jià)，每個(gè)業(yè)主心理預(yù)期不同?！彼f(shuō)道，賣(mài)我房子的業(yè)主，他是當(dāng)老板開(kāi)公司的，銀行欠款有多少，每天多少利息，他心里算的很清楚，所以想要快速變現(xiàn)，為了盡快成交，自己主動(dòng)降價(jià)20萬(wàn)。

李浩還獲悉，此前的“老破小”小區(qū)，近期又有兩套52平戶型出售，分別位于1層和3層，成交價(jià)為303萬(wàn)、308萬(wàn)，相比于他去年320萬(wàn)，又降低了不少。

“但這兩套房朝向不好，均是東西向，所以也沒(méi)法衡量漲與跌。”

真實(shí)現(xiàn)狀：漲價(jià)區(qū)域正在擴(kuò)大

二手房漲價(jià)，上述現(xiàn)象是個(gè)例，還是普遍情形？

從第三方平臺(tái)獲悉，目前北京熱門(mén)的看房區(qū)域中，回龍觀、望京和北苑位列前三。截止今年1月，回龍觀區(qū)域近半年掛牌均價(jià)為4.86萬(wàn)元，價(jià)格下跌2.7%；望京和北苑的半年掛牌均價(jià)也有所下滑。

“目前房?jī)r(jià)還相對(duì)穩(wěn)定，次新房的價(jià)格漲了一點(diǎn)點(diǎn)?！被佚堄^區(qū)域的一位中介告訴。 “春節(jié)后成交量在增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)與年前差不太多，個(gè)別房源的價(jià)格會(huì)稍微高一點(diǎn)，整體比較平穩(wěn)?！?區(qū)域內(nèi)另一位中介說(shuō)道。

“價(jià)格沒(méi)有太大變化”、“大部分沒(méi)漲”、“個(gè)別戶型好的有漲”，望京區(qū)域和北苑區(qū)域中介也持相同觀點(diǎn)，均認(rèn)為房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)，但成交量在增加。

北京二手房漲價(jià)的真相，究竟如何？“基本沒(méi)漲的！”北京一位房產(chǎn)研究人員說(shuō)道。對(duì)于今年的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)，他認(rèn)為變數(shù)比較多，整體不好判斷，分化可能還會(huì)繼續(xù)。

“從安居客線上掛牌數(shù)據(jù)看，北京二手房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)上漲，并且2月掛牌價(jià)格環(huán)比1月還有下降的趨勢(shì)。由于掛牌數(shù)據(jù)并不和成交數(shù)據(jù)完全吻合，但從實(shí)際情況來(lái)看，房東的議價(jià)空間收窄，二手房整體‘以價(jià)換量’還在持續(xù)?！?58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴。

而且，北京不同區(qū)域的分化還在持續(xù)，雖然二手房掛牌價(jià)格整體并未上漲，但部分區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)上漲，例如朝陽(yáng)、密云、石景山分別環(huán)比1月上漲1.06%、 0.68%、 2.47%。 部分區(qū)域則保持下行，例如順義、門(mén)頭溝、平谷分別環(huán)比1月下降1.32%、3.52%、1%。

張波認(rèn)為，結(jié)合市場(chǎng)的掛牌量變化來(lái)看，北京市場(chǎng)的總體信心逐步復(fù)蘇，房東的掛牌意愿度在提升，雖然市場(chǎng)面依然呈現(xiàn)冷熱不均，但二手房掛牌價(jià)格上漲的區(qū)域不斷擴(kuò)大，也預(yù)示著后期市場(chǎng)的“止跌回穩(wěn)”概率大大增強(qiáng)。

克而瑞以北京、上海等11個(gè)典型城市近2個(gè)月交易量大于5套的二手房小區(qū)為樣本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月有49.48%的小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上升，較2024年1月增加4.79個(gè)百分點(diǎn)，較上月增加1.18個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲小區(qū)的占比已連續(xù)四個(gè)月增加。

最終的結(jié)論是，北京在2024年12月房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比短暫回落之后，1月年初房?jī)r(jià)迎來(lái)“補(bǔ)漲”，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，改善及高端房源成為本輪信心修復(fù)的核心支撐。

這也與李浩三人的感知基本一致，他們想購(gòu)買(mǎi)或已買(mǎi)的房子，均是100平以上次新三居室。

整體走勢(shì)：還處于跌態(tài)

“春節(jié)前，我在后沙峪還看過(guò)一套兩居室，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)382萬(wàn)，后來(lái)說(shuō)350萬(wàn)可以留。但我主要的目標(biāo)還是三居，就暫時(shí)沒(méi)聊。前幾天中介說(shuō)，那套房子近期以335萬(wàn)成交了，比我預(yù)期的還少50萬(wàn)?！眲⒘嵴f(shuō)道。

“所以，我覺(jué)得那套（110平三居室）現(xiàn)在去砍50萬(wàn)，應(yīng)該也不算不失禮。” 她不太確定的講道。

對(duì)于砍價(jià)，白倩頗有心得。去年11月，她便是砍價(jià)50萬(wàn)“上車(chē)”，還分享了自身經(jīng)驗(yàn)：一是談價(jià)之前，要做到心里有數(shù)，不要隨便給價(jià)；二是用對(duì)策略，沒(méi)人喜歡被挑剔和打壓；三是砍完以后，還能再砍?！半m然有點(diǎn)厚臉皮，但是面子哪有錢(qián)重要啊?！?

而位于海淀區(qū)的李浩，也有自己的策略，“內(nèi)心雖已承認(rèn)（分化）漲價(jià)的事實(shí)，但表面上肯定不能松口，否則還怎么砍價(jià)?！彼v道，“真的是一點(diǎn)點(diǎn)磨下來(lái)的，中間還跨了個(gè)年。”

從整體價(jià)格走勢(shì)看，北京二手房?jī)r(jià)格還處于跌態(tài)。中指院百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2月一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.20%，已連續(xù)5個(gè)月維持微跌態(tài)勢(shì)，其中深圳、北京、上海環(huán)比跌幅均在0.1%-0.2%之間。

2月，北京二手房成交套數(shù)為11876套，環(huán)比下跌4.8%。冷會(huì)認(rèn)為，2月網(wǎng)簽量走勢(shì)與市場(chǎng)實(shí)際體感有所差異，一方面是2月份本身天數(shù)較少，疊加春節(jié)假期影響，網(wǎng)簽量自然減少；另一方方面，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，節(jié)后市場(chǎng)情況或?qū)⒃?月份數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

從實(shí)際市場(chǎng)情況看，節(jié)后北京二手房市場(chǎng)整體恢復(fù)良好。2月中下旬，買(mǎi)賣(mài)雙方入市積極，新增房客源量、帶看量和成交量均較前期有所增長(zhǎng)。主要原因有三方面：

一是春節(jié)期間積壓的房屋買(mǎi)賣(mài)需求集中入市，導(dǎo)致新增客源量和成交量階段性回升；

二是當(dāng)前政策環(huán)境整體寬松，購(gòu)房門(mén)檻和資金成本顯著降低，各類(lèi)住房需求均有所增加；

三是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯，市場(chǎng)預(yù)期和價(jià)格走勢(shì)總體穩(wěn)定，買(mǎi)賣(mài)雙方比較容易達(dá)成共識(shí)。

“但節(jié)后成交結(jié)構(gòu)較節(jié)前有所變化，外圍城區(qū)、低價(jià)位房屋成交占比有所上升?！?冷會(huì)分析道，具體來(lái)看，2月份房山、門(mén)頭溝、大興、通州、順義等城區(qū)成交占比均有所上升，主要是節(jié)后剛需和新市民入市有所增加，外圍城區(qū)房?jī)r(jià)較低且相對(duì)較新。

國(guó)盛證券認(rèn)為，最近數(shù)周尚處于春節(jié)結(jié)束后高頻成交環(huán)比抬升的階段，從更大時(shí)間范圍看，目前仍處于2024年9月以來(lái)政策輻射區(qū)間，二手房成交或持續(xù)強(qiáng)于新房，預(yù)計(jì)小陽(yáng)春二手房成交顯著強(qiáng)于2024年，略弱于2023年。

“我們不敢說(shuō)搶最低點(diǎn)，但是也別買(mǎi)最高點(diǎn)，反正中溜的還可以?！?李浩說(shuō)道，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)雖然很讓人迷茫，但買(mǎi)房后會(huì)產(chǎn)生對(duì)生活的一種期待。

“前幾天，我們?nèi)タ囱b修情況，一家人就在附近吃了個(gè)飯，聊了很多入住后的場(chǎng)景畫(huà)面，對(duì)生活會(huì)有期待感，會(huì)向往一下。如果沒(méi)買(mǎi)的話，我可能就是情緒不佳。”