近期，江蘇省句容市推出的關(guān)于空置房物業(yè)費(fèi)打折的新規(guī)定，在全國(guó)范圍內(nèi)引發(fā)了廣泛關(guān)注。句容并非孤例，江蘇省內(nèi)的鎮(zhèn)江、無錫、宿遷、揚(yáng)州、常州等地也相繼出臺(tái)了類似政策。這些新規(guī)提出，對(duì)于連續(xù)空置6個(gè)月以上的住宅，物業(yè)費(fèi)可按標(biāo)準(zhǔn)的7折收取。

實(shí)際上，物業(yè)費(fèi)降價(jià)的現(xiàn)象在過去一年多里已在全國(guó)多個(gè)城市蔓延，降價(jià)幅度甚至達(dá)到50%。例如，去年6月，甘肅省蘭州新區(qū)就推出了降低住宅持有成本的政策，對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，物業(yè)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。

重慶也是物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮的一個(gè)縮影。自去年6月1日起，重慶中心城區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)施后，多家物業(yè)公司主動(dòng)降低了物業(yè)費(fèi)。這一舉措不僅讓業(yè)主們歡欣鼓舞，更有可能觸發(fā)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的價(jià)格調(diào)整連鎖反應(yīng)。

業(yè)主們對(duì)物業(yè)費(fèi)降價(jià)充滿期待，認(rèn)為這凸顯了他們的力量。他們期待未來業(yè)主的話語權(quán)能夠進(jìn)一步增強(qiáng)，從而倒逼物業(yè)公司提升服務(wù)和管理水平。然而，這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)是否真的能夠撬動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的變革，目前仍是一個(gè)未知數(shù)。

從2024年下半年開始，重慶、武漢、青島等多個(gè)城市便掀起了物業(yè)費(fèi)降價(jià)的浪潮。數(shù)百個(gè)小區(qū)的業(yè)主紛紛發(fā)文申請(qǐng)降低物業(yè)費(fèi)。以武漢為例，某小區(qū)在調(diào)價(jià)前，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米/月，若一次性繳納全年物業(yè)費(fèi)，可享受八折優(yōu)惠。如今，一次性繳納的業(yè)主按優(yōu)惠價(jià)1.6元/平方米/月收取，按月繳納的則按2元/平方米/月收取。按每戶100平方米計(jì)算，每年可節(jié)約物業(yè)費(fèi)近1000元。

盡管物業(yè)費(fèi)降價(jià)讓業(yè)主受益，但物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費(fèi)并非單純?yōu)榱耸婢彉I(yè)主的壓力。一方面，政策壓力迫使物業(yè)公司作出調(diào)整；另一方面，市場(chǎng)因素也起到了推動(dòng)作用。盡管短期內(nèi)物業(yè)公司的收入可能受到影響，但降價(jià)潮反而有利于房屋買賣和費(fèi)用收取。

近年來，全國(guó)物業(yè)公司普遍面臨收繳率越來越低的困擾。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，受房?jī)r(jià)下跌、滿意度下行等多方面因素影響，2024年全國(guó)典型城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率為82%，下降幅度約為3%。其中，上市物企的平均收繳率更是幾乎跌破80%，下降幅度達(dá)5%。空置房業(yè)主因不愿為無人居住的房屋支付全額物業(yè)費(fèi)，成為拉低收繳率的重要因素之一。

物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮對(duì)提升物業(yè)公司的收繳率、增加部分營(yíng)收有很大幫助。同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房人來說，物業(yè)費(fèi)的高低也成為購(gòu)房決策的重要因素之一?？罩梅课飿I(yè)費(fèi)下降一半，使得購(gòu)房人更容易接受。然而，值得注意的是，在這波降價(jià)潮中，不少物業(yè)公司尤其是上市頭部物企其實(shí)并未虧損。他們通過降價(jià)提升業(yè)主好感度、提高收繳率，而實(shí)際降價(jià)的小區(qū)在公司總在管項(xiàng)目的占比很小。

與此同時(shí)，新樓盤的物業(yè)費(fèi)反而普遍繼續(xù)上漲。以北京為例，去年開盤的保利建工·星宸和煦物業(yè)費(fèi)定價(jià)為5.75元/平米/月，而在同一板塊的和光瑞府，物業(yè)費(fèi)定價(jià)為5.6元/平米/月。盡管一些老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)在下降，但新樓盤的高物業(yè)費(fèi)仍然讓業(yè)主們感到壓力。

價(jià)格戰(zhàn)的出現(xiàn)，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)正走向變革。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、需求趨于飽和及物業(yè)公司數(shù)量的激增，傳統(tǒng)上依賴高房?jī)r(jià)和高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)獲取利潤(rùn)的方式面臨挑戰(zhàn)。盡管目前物業(yè)費(fèi)降價(jià)只是區(qū)域性的現(xiàn)象，但也印證了物業(yè)公司面臨的變革壓力。

然而，物業(yè)公司從依賴高收費(fèi)轉(zhuǎn)向靠服務(wù)賺錢，或許是一個(gè)漫長(zhǎng)而艱難的過程。從目前整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及頭部物企的發(fā)展來看，改變過去數(shù)十年存在的“頑疾”著實(shí)不易。受上游房地產(chǎn)影響，物業(yè)公司的高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。從上市物企營(yíng)收增速來看，2023年回落明顯。增收不增利的現(xiàn)象讓物業(yè)公司能否真正投入資金改善服務(wù)成為一個(gè)問題。

物業(yè)公司試水和投入的增值服務(wù)盡管營(yíng)收增長(zhǎng)迅速，但仍未帶來預(yù)期的效果。許多服務(wù)產(chǎn)品尚未形成清晰的商業(yè)模式。以綠城服務(wù)為例，盡管增值服務(wù)收入占整體收入的近20%，但這一比例卻在逐年下降。增值服務(wù)的下滑讓物業(yè)公司靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)賺錢的想法變得更加困難。

長(zhǎng)期與房地產(chǎn)的綁定讓物業(yè)公司迎來了黃金時(shí)代，但也讓整個(gè)行業(yè)備受詬病。物業(yè)與地產(chǎn)的捆綁式售賣使得業(yè)主不得不簽下價(jià)格畸高的物業(yè)前期合同。若質(zhì)價(jià)不符，業(yè)主作為個(gè)體難以與物業(yè)公司討價(jià)還價(jià)。這也是房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理作為地產(chǎn)生態(tài)中重要一環(huán)的原因。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，物業(yè)公司走向獨(dú)立、靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)搶奪市場(chǎng)成為必然。然而，物業(yè)公司的獨(dú)立之路并非一帆風(fēng)順。盡管不少物業(yè)公司通過增加第三方項(xiàng)目來減少與地產(chǎn)母公司的關(guān)聯(lián)，但真正實(shí)現(xiàn)獨(dú)立仍需時(shí)日。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)公司需要從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型到社區(qū)增值服務(wù)為主，才能擺脫房地產(chǎn)持續(xù)低迷帶來的影響，實(shí)現(xiàn)真正的獨(dú)立發(fā)展。