近期，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部正經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的變革，特別是中央及地方國(guó)有企業(yè)（央國(guó)企）在這一輪調(diào)整中顯得尤為突出。繼建發(fā)房產(chǎn)之后，其兄弟單位聯(lián)發(fā)集團(tuán)也于2月20日宣布了一系列大規(guī)模的組織架構(gòu)與人事調(diào)整措施。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)的具體調(diào)整包括：將產(chǎn)品設(shè)計(jì)部和研發(fā)部合并為新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)管理部，投資發(fā)展部被并入財(cái)務(wù)管理部，營(yíng)銷管理部轉(zhuǎn)型為營(yíng)銷策劃管理部，成本管理部則演變?yōu)槌杀九c供應(yīng)鏈管理部，而信息部則升級(jí)為數(shù)字智能化管理部。所有城市公司被撤銷，取而代之的是10個(gè)新設(shè)立的事業(yè)部，如深圳公司轉(zhuǎn)型為大灣區(qū)事業(yè)部，福州與廈門公司合并成立福州事業(yè)部，杭州與上海公司則合并為滬杭事業(yè)部等。

人事方面，早在2月17日，聯(lián)發(fā)集團(tuán)已先行進(jìn)行了高層變動(dòng)，建發(fā)集團(tuán)副總經(jīng)理王文懷被任命為聯(lián)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)，原董事長(zhǎng)趙勝華調(diào)整為總經(jīng)理。這一系列舉措標(biāo)志著聯(lián)發(fā)集團(tuán)從上至下的全面革新。

值得注意的是，建發(fā)股份旗下的另一地產(chǎn)平臺(tái)建發(fā)房產(chǎn)，早在春節(jié)前夕便已開始對(duì)旗下業(yè)務(wù)版圖進(jìn)行調(diào)整，包括將原華東集群的武漢和黃石，以及原海西集群的南昌劃入東南集群，華東集群旗下部分事業(yè)部也進(jìn)行了合并。2025年以來(lái)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)成為又一家進(jìn)行“縮編”的央國(guó)企。

事實(shí)上，自今年1月以來(lái)，多家央國(guó)企如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、大悅城控股等，都紛紛進(jìn)行了重大的組織架構(gòu)與人員調(diào)整。區(qū)域合并成為主流趨勢(shì)，保利發(fā)展合并了江蘇、浙江、山東、遼寧等區(qū)域的城市公司，中海地產(chǎn)將沈陽(yáng)和大連公司合并為遼寧公司，大悅城控股則將區(qū)域公司數(shù)量從7個(gè)減至4個(gè)。

招商蛇口在華東區(qū)域也啟動(dòng)了城市公司的合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司。綠地控股則將江蘇、安徽、浙江、江西的4個(gè)地產(chǎn)事業(yè)部合并為2個(gè)新事業(yè)部。金地集團(tuán)旗下金地商置則在集團(tuán)總部層面撤銷了運(yùn)營(yíng)中心及華東、華南、華北區(qū)域公司。這一輪“向內(nèi)動(dòng)刀”的潮流，不僅限于民營(yíng)企業(yè)“瘦身潮”的尾聲，央國(guó)企和國(guó)資背景企業(yè)也紛紛加入。

銷售市場(chǎng)的持續(xù)下行，是迫使央國(guó)企進(jìn)行“收縮”的主要原因之一。保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、金地商置等企業(yè)的銷售額在2024年均出現(xiàn)了不同程度的下滑。進(jìn)入2025年1月，銷售下行態(tài)勢(shì)并未改變，招商蛇口銷售額同比下降25%，保利發(fā)展也下降了11.36%。而聯(lián)發(fā)集團(tuán)的銷售額下滑尤為嚴(yán)重，甚至達(dá)到虧損狀態(tài)，2024年前三季度歸母凈利潤(rùn)為虧損3.73億元。中海地產(chǎn)是上述“收縮”的央國(guó)企中唯一銷售額同比上升的房企。

盡管央國(guó)企仍是土地市場(chǎng)的主力，但在投資端也呈現(xiàn)出收縮和聚焦的趨勢(shì)。這促使核心一二線城市的高溢價(jià)地塊頻出。例如，近期成都、杭州、北京、上海、鄭州等地的多塊土地拍賣，溢價(jià)率普遍較高，其中杭州臨平區(qū)某地塊溢價(jià)率更是高達(dá)65%。2月20日，上海和杭州同日進(jìn)行土拍，多宗地塊均以溢價(jià)成交，顯示出房企對(duì)于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的濃厚興趣。

面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，選擇確定性更強(qiáng)的區(qū)域拿地，已成為房企的共同策略。保利發(fā)展、招商蛇口等頭部央國(guó)企在2024年均將投資重心放在了北京、上海、廣州、成都等一線及核心二線城市的優(yōu)質(zhì)土地上。盡管這些房企的拿地金額有所降低，但投資質(zhì)量卻有所提升。

中指研究院指出，2024年重點(diǎn)40城住宅用地中，“小而美”地塊占比提升，房企普遍采取聚焦深耕策略。隨著地價(jià)上漲和去化速度放緩，以往那種大規(guī)模、多期開發(fā)的項(xiàng)目將越來(lái)越少，取而代之的是更加緊湊、高效的項(xiàng)目開發(fā)模式。

一位國(guó)資背景房企的區(qū)域高管表示，現(xiàn)在國(guó)企也更加注重快速變現(xiàn)，以往那種大規(guī)模開發(fā)的項(xiàng)目模式將逐漸退出歷史舞臺(tái)。一方面是因?yàn)檠雵?guó)企拿地主要集中在一線城市及部分核心二線城市，地價(jià)較高；另一方面，大盤項(xiàng)目去化速度慢，不符合當(dāng)前的市場(chǎng)需求。