近期，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部正經(jīng)歷著一場深刻的變革，特別是中央及地方國有企業(yè)（央國企）在這一輪調(diào)整中顯得尤為突出。繼建發(fā)房產(chǎn)之后，其兄弟單位聯(lián)發(fā)集團也于2月20日宣布了一系列大規(guī)模的組織架構(gòu)與人事調(diào)整措施。

聯(lián)發(fā)集團的具體調(diào)整包括：將產(chǎn)品設(shè)計部和研發(fā)部合并為新的產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)管理部，投資發(fā)展部被并入財務(wù)管理部，營銷管理部轉(zhuǎn)型為營銷策劃管理部，成本管理部則演變?yōu)槌杀九c供應(yīng)鏈管理部，而信息部則升級為數(shù)字智能化管理部。所有城市公司被撤銷，取而代之的是10個新設(shè)立的事業(yè)部，如深圳公司轉(zhuǎn)型為大灣區(qū)事業(yè)部，福州與廈門公司合并成立福州事業(yè)部，杭州與上海公司則合并為滬杭事業(yè)部等。

人事方面，早在2月17日，聯(lián)發(fā)集團已先行進行了高層變動，建發(fā)集團副總經(jīng)理王文懷被任命為聯(lián)發(fā)集團董事長，原董事長趙勝華調(diào)整為總經(jīng)理。這一系列舉措標志著聯(lián)發(fā)集團從上至下的全面革新。

值得注意的是，建發(fā)股份旗下的另一地產(chǎn)平臺建發(fā)房產(chǎn)，早在春節(jié)前夕便已開始對旗下業(yè)務(wù)版圖進行調(diào)整，包括將原華東集群的武漢和黃石，以及原海西集群的南昌劃入東南集群，華東集群旗下部分事業(yè)部也進行了合并。2025年以來，聯(lián)發(fā)集團成為又一家進行“縮編”的央國企。

事實上，自今年1月以來，多家央國企如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、大悅城控股等，都紛紛進行了重大的組織架構(gòu)與人員調(diào)整。區(qū)域合并成為主流趨勢，保利發(fā)展合并了江蘇、浙江、山東、遼寧等區(qū)域的城市公司，中海地產(chǎn)將沈陽和大連公司合并為遼寧公司，大悅城控股則將區(qū)域公司數(shù)量從7個減至4個。

招商蛇口在華東區(qū)域也啟動了城市公司的合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司。綠地控股則將江蘇、安徽、浙江、江西的4個地產(chǎn)事業(yè)部合并為2個新事業(yè)部。金地集團旗下金地商置則在集團總部層面撤銷了運營中心及華東、華南、華北區(qū)域公司。這一輪“向內(nèi)動刀”的潮流，不僅限于民營企業(yè)“瘦身潮”的尾聲，央國企和國資背景企業(yè)也紛紛加入。

銷售市場的持續(xù)下行，是迫使央國企進行“收縮”的主要原因之一。保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、金地商置等企業(yè)的銷售額在2024年均出現(xiàn)了不同程度的下滑。進入2025年1月，銷售下行態(tài)勢并未改變，招商蛇口銷售額同比下降25%，保利發(fā)展也下降了11.36%。而聯(lián)發(fā)集團的銷售額下滑尤為嚴重，甚至達到虧損狀態(tài)，2024年前三季度歸母凈利潤為虧損3.73億元。中海地產(chǎn)是上述“收縮”的央國企中唯一銷售額同比上升的房企。

盡管央國企仍是土地市場的主力，但在投資端也呈現(xiàn)出收縮和聚焦的趨勢。這促使核心一二線城市的高溢價地塊頻出。例如，近期成都、杭州、北京、上海、鄭州等地的多塊土地拍賣，溢價率普遍較高，其中杭州臨平區(qū)某地塊溢價率更是高達65%。2月20日，上海和杭州同日進行土拍，多宗地塊均以溢價成交，顯示出房企對于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的濃厚興趣。

面對市場的不確定性，選擇確定性更強的區(qū)域拿地，已成為房企的共同策略。保利發(fā)展、招商蛇口等頭部央國企在2024年均將投資重心放在了北京、上海、廣州、成都等一線及核心二線城市的優(yōu)質(zhì)土地上。盡管這些房企的拿地金額有所降低，但投資質(zhì)量卻有所提升。

中指研究院指出，2024年重點40城住宅用地中，“小而美”地塊占比提升，房企普遍采取聚焦深耕策略。隨著地價上漲和去化速度放緩，以往那種大規(guī)模、多期開發(fā)的項目將越來越少，取而代之的是更加緊湊、高效的項目開發(fā)模式。

一位國資背景房企的區(qū)域高管表示，現(xiàn)在國企也更加注重快速變現(xiàn)，以往那種大規(guī)模開發(fā)的項目模式將逐漸退出歷史舞臺。一方面是因為央國企拿地主要集中在一線城市及部分核心二線城市，地價較高；另一方面，大盤項目去化速度慢，不符合當前的市場需求。