近期，中國辦公市場仍處于底部調(diào)整階段，有效辦公租賃需求未見顯著回升。數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度，一線城市甲級(jí)寫字樓市場空置率略有上升，增幅均在0.5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，重點(diǎn)城市空置率改善不明顯。

商辦企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)面臨壓力，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的14個(gè)樣本寫字樓項(xiàng)目平均出租率為87.9%，較上年年末減少1.3個(gè)百分點(diǎn)。這些項(xiàng)目主要分布在85%到90%的出租率區(qū)間，顯示出一定的市場競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。然而，同期深圳、廣州、上海等重點(diǎn)城市迎來多個(gè)新寫字樓項(xiàng)目入市，加劇了市場競爭。

在辦公空間服務(wù)商方面，創(chuàng)富港、BEEPLUS、德事及高格辦公空間等企業(yè)積極外拓，以謀求發(fā)展。創(chuàng)富港已進(jìn)入上市輔導(dǎo)后期階段，距離提交IPO申報(bào)更近一步。BEEPLUS則繼續(xù)深入布局產(chǎn)業(yè)中心系列項(xiàng)目，而整體市場則呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展分化，部分小規(guī)模服務(wù)商面臨發(fā)展困境。

上海再現(xiàn)百億商辦資產(chǎn)交易案例，中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)正式簽約上海博華廣場不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)基金投資協(xié)議，交易對(duì)價(jià)高達(dá)108億元。這是2025年首月上海商辦資產(chǎn)交易市場最大額的交易，也是險(xiǎn)資布局商辦資產(chǎn)的又一代表性案例。同時(shí)，金融街成功發(fā)行上海融悅中心CMBS產(chǎn)品，其區(qū)位優(yōu)勢和穩(wěn)定的租金收益成為吸引投資者的關(guān)鍵。

整體來看，辦公樓市場表現(xiàn)疲軟。2024年，全國辦公樓開發(fā)投資額為4160億元，同比下降9.0%；新開工面積為1893萬平方米，同比下降27.7%。銷售面積為2403萬平方米，同比下降11.5%。這些數(shù)據(jù)顯示出投資者對(duì)辦公樓市場前景的謹(jǐn)慎態(tài)度，以及開發(fā)速度的下降。

進(jìn)入2025年，寫字樓租賃市場依然面臨挑戰(zhàn)。觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的重點(diǎn)八城辦公物業(yè)平均租金在1月止跌回升，環(huán)比上漲4.51%，但同比仍下滑6.8%。其中，北京辦公租金表現(xiàn)突出，重回“6”字頭，環(huán)比上漲18.79%。然而，上海、廣州及深圳三城的辦公租金表現(xiàn)不及上年同期，同比均出現(xiàn)下滑。

空置率方面，2024年第四季度，北京甲級(jí)寫字樓市場空置率最低，為18.3%，廣州緊隨其后，為18.9%。深圳空置率最高，達(dá)26.6%。對(duì)比上季度末，四城空置率均出現(xiàn)輕微上升，但增長幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。這顯示出市場供給遠(yuǎn)超需求增長速度，同時(shí)遠(yuǎn)程辦公、共享辦公等新模式降低了企業(yè)對(duì)傳統(tǒng)寫字樓空間的需求。

在租賃需求側(cè)，TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)仍是一線城市甲級(jí)寫字樓市場的三大主力需求行業(yè)。同時(shí)，中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)回升，意味著中小企業(yè)經(jīng)營狀況改善，辦公需求增加，有望帶動(dòng)共享辦公市場的發(fā)展。

商辦運(yùn)營商方面，恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等企業(yè)披露了2024年業(yè)績表現(xiàn)，寫字樓物業(yè)表現(xiàn)分化。恒隆地產(chǎn)內(nèi)地辦公樓租賃業(yè)務(wù)全年收入總額為10.95億元，同比下降6%。太古地產(chǎn)內(nèi)地辦公樓出租率也輕微下滑。招商局商業(yè)房托四季度寫字樓空置率上升，平均出租率降至89.8%。

盡管市場面臨挑戰(zhàn)，但仍有企業(yè)積極布局。恒基兆業(yè)與上海地產(chǎn)集團(tuán)合作打造的新岸商業(yè)中心項(xiàng)目成功舉辦媒體發(fā)布會(huì)，該項(xiàng)目位于陸家嘴CBD附近，填補(bǔ)了恒基兆業(yè)在浦東的商業(yè)版圖空白。深圳、廣州、上海等重點(diǎn)城市迎來了多個(gè)全新寫字樓項(xiàng)目亮相，如匯豐銀行深圳前海辦公大樓、廣州金融城中國人壽南方金融中心雙子塔等。

整體來看，中國辦公市場仍處于調(diào)整階段，但部分企業(yè)和項(xiàng)目通過積極應(yīng)對(duì)市場變化，展現(xiàn)出較強(qiáng)的競爭力和發(fā)展?jié)摿?。未來，隨著市場環(huán)境的逐步改善，辦公市場有望迎來新的發(fā)展機(jī)遇。