作者 | 王澤紅

3月31日，美的置業(yè)召開2024年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席、執(zhí)行董事郝恒樂，總裁兼執(zhí)行董事王大在，執(zhí)行董事劉敏等高管出席。

這也是美的置業(yè)繼去年資產(chǎn)重組，剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后的首份業(yè)績，去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入37.3億元，同比增長33%；歸母核心凈利潤為5億元，同比增長25%，毛利率提升至35.7%。其中，物管服務(wù)板塊貢獻(xiàn)收入18.4億元，同比增長13%。

截至2024年底，美的置業(yè)旗下美置服務(wù)合約面積為9255萬平方米，在管面積7538萬平方米，同比增長15%，第三方占比20%；美置商業(yè)在營商業(yè)體13座，運(yùn)營面積超70萬平方米，自持商業(yè)體5座；產(chǎn)業(yè)園簽約收入3.9億元，建筑面積超過70萬平方米。

郝恒樂分析稱，中國房地產(chǎn)從"增量開發(fā)"轉(zhuǎn)向"存量運(yùn)營"，這是基本的趨勢(shì)。前幾年疊加了"三條紅線"等政策限制，傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式面臨高負(fù)債和高杠桿的壓力，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為未來很重要的方向。但無論輕重模式，均是基于行業(yè)"資本-運(yùn)營-服務(wù)"的分工細(xì)化，是產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)的價(jià)值分配，兩者并非完全對(duì)立。

他認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)而言，沒有一種模式能一勞永逸，關(guān)鍵在于根據(jù)自身資源稟賦和市場不斷階段來做戰(zhàn)略模式的選擇，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控、可持續(xù)的經(jīng)營?；谶@個(gè)背景下，美的置業(yè)去年選擇了資產(chǎn)重組，剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

“重組之后美的置業(yè)在戰(zhàn)略上會(huì)更加從容，我們會(huì)全面發(fā)力，輕重結(jié)合，充分發(fā)揮公司的品牌、資金和美的體系里產(chǎn)業(yè)的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備的優(yōu)勢(shì)，我們計(jì)劃用3年多的時(shí)間再造一個(gè)新的美的置業(yè)?！?郝恒樂強(qiáng)調(diào)道。

針對(duì)物管服務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營兩個(gè)板塊的業(yè)務(wù)占比較高的現(xiàn)狀，劉敏解釋稱，這不意味著公司在重組后成為一家單純的物管或商管公司。

“去年10月重組后新增的開發(fā)服務(wù)板塊業(yè)務(wù)，即承接控股股東既有房地產(chǎn)開發(fā)資源的全鏈條管理，因?yàn)闀r(shí)間節(jié)點(diǎn)的原因，去年只確認(rèn)兩個(gè)月的收入2.9億元，占整體營收比重僅為8%。2025年將會(huì)進(jìn)行全年確認(rèn)，四大板塊的營收占比也將相對(duì)均衡?！?/p>

王大為則補(bǔ)充道，重組完成后上市平臺(tái)的業(yè)務(wù)構(gòu)成為四大板塊，即開發(fā)服務(wù)、物管服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營及房地產(chǎn)科技。此種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的安排，即保障短期內(nèi)上市平臺(tái)的基本盤足夠穩(wěn)定，也為更長期的發(fā)展提供足夠廣闊的拓展空間。

“公司預(yù)計(jì)2025年?duì)I收復(fù)合增長不低于25%，歸母凈利潤復(fù)合增長復(fù)合增長不低于20%?！?/p>

王大為指出，傳統(tǒng)認(rèn)知的輕資產(chǎn)更多是聚焦到了物管服務(wù)，但除了物管服務(wù)之外，輕資產(chǎn)還包括全價(jià)值鏈生產(chǎn)過程中的代管和代售，包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園這種輕資產(chǎn)的運(yùn)營，開發(fā)服務(wù)將于2025年為上市公司平臺(tái)提供新的增長點(diǎn)，物管服務(wù)收入占比將會(huì)相應(yīng)下降。

“基于公司對(duì)于重組完成后的上市平臺(tái)的定位，即低杠桿、輕資產(chǎn)屬性，公司短期內(nèi)不會(huì)有大幅投資自持物業(yè)的計(jì)劃?！?王大為總結(jié)道。