近年來，中國房地產行業(yè)經歷了深刻變革，這一變革的起點可追溯到2016年中央經濟工作會議上“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論斷的提出。這一論斷如同一道分水嶺，引領房地產企業(yè)踏上多元化探索的新征程。

彼時，眾多房企紛紛試水多元化業(yè)務，萬科轉型為“城市配套服務商”，碧桂園斥資50億研發(fā)建筑機器人，恒大通過并購涉足健康產業(yè)，華潤置地確立了“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式，龍湖則在商業(yè)領域之外，推出了長租公寓品牌“冠寓”。據(jù)統(tǒng)計，當時近半數(shù)的房企都在多元化發(fā)展的道路上邁出了步伐。

五年一個輪回，十年一個周期。如今，房地產行業(yè)步入了深度調整的新階段，單純的“好房子”建造能力已不再是房企競爭的核心。運營能力和服務水平的比拼，成為了新的戰(zhàn)場。在這一背景下，央企華潤和民企龍湖成為了新發(fā)展模式下的佼佼者。

面對當前房地產行業(yè)的生存挑戰(zhàn)，房企們紛紛選擇“縮表”，投資策略愈發(fā)謹慎。全國新房銷售額從2018年的18.2萬億大幅下滑至2024年的9.7萬億，跌幅近半。規(guī)模民營房企中，不少企業(yè)陷入了困境，即便是混合制頭部房企也在積極推進債務重組。保利、中海、華潤等央企則更加聚焦于上海、北京、杭州等核心城市。

以龍湖、華潤為代表的房企，采取了“以銷定支、量入而出”的投資策略，全國房地產投資金額逐年遞減，百強房企拿地金額也大幅縮水。這種謹慎的投資態(tài)度，就如同在海灘上尋找海鮮，只有看到確定性的機會才會出手。房企們從比拼規(guī)模轉向了在確保財務安全的前提下，賺取具有確定性的收益。

財務安全成為了房企們的首要考量，包括債務結構的優(yōu)化和有息負債規(guī)模的降低，以及運營安全的保障，如庫存壓力的下降和精準投資。在已披露2024年業(yè)績的前十強房企中，龍湖在財務安全方面表現(xiàn)尤為突出，有息負債規(guī)模同比下降約8.5%，短債占比也處于較低水平。

龍湖之所以能在財務安全上取得顯著成效，得益于其前瞻性的“安全第一戰(zhàn)略”。從2021年起，龍湖就明確了要保持安全和戰(zhàn)略主動，逐年調整投資策略，確保盤面的安全性。這一戰(zhàn)略的實施，使得龍湖的資產負債率大幅下降，平均借貸年限延長，融資成本降低。

在行業(yè)下行通道中，房企的“第一曲線”開發(fā)業(yè)務已接近極限點，難以維持業(yè)績和經營的連續(xù)性。因此，房企們紛紛轉向新模式，即在開發(fā)業(yè)務的基礎上，拓展代建、綜合運營服務等新業(yè)務領域。這一新模式與美國、日本、香港等成熟房地產市場的轉型方向不謀而合。

在新模式下，房企們的發(fā)展路徑各不相同。保利追求傳統(tǒng)業(yè)務基礎上的規(guī)模擴張，綠城則側重于代建業(yè)務。中海在傳統(tǒng)業(yè)務上，做大做強商業(yè)資產管理和創(chuàng)新業(yè)務。招商蛇口將資產運營業(yè)務作為轉型的主戰(zhàn)場之一。而華潤和龍湖，則在新模式的探索中脫穎而出，成為了“第二曲線”的領跑者。

銀河國際的分析指出，龍湖被視為房企中最具防御性的開發(fā)商之一，與中海、華潤一同被列為首推名單。這一新發(fā)展模式的前瞻性，在龍湖和華潤等房企的成功實踐中得到了印證。他們以自律換取戰(zhàn)略安全空間，用長期主義構建運營和服務能力，為行業(yè)發(fā)展提交了一份滿意的答卷。