近日，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)了一位外資新成員。上海證券交易所公布，名為“華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”的公募REITs項(xiàng)目狀態(tài)已更新為“已受理”。

據(jù)悉，該公募REITs產(chǎn)品為凱德投資旗下的首支國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——?jiǎng)P德商業(yè)C-REIT。其首批納入的兩個(gè)資產(chǎn)分別為位于廣州的大型購(gòu)物中心凱德廣場(chǎng)·云尚和位于長(zhǎng)沙的社區(qū)購(gòu)物中心凱德廣場(chǎng)·雨花亭，總資產(chǎn)規(guī)模接近28億元人民幣。

自2021年6月首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速。截至4月15日，公募REITs上市數(shù)量已達(dá)到60只，市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行規(guī)模超過(guò)1700億元人民幣，全市場(chǎng)市值規(guī)模接近1900億元人民幣。其中，包括6只基礎(chǔ)資產(chǎn)類型為購(gòu)物中心的消費(fèi)設(shè)施公募REITs。

值得注意的是，凱德商業(yè)C-REIT不僅是外資資產(chǎn)管理公司在中國(guó)申報(bào)的首支消費(fèi)類公募REITs產(chǎn)品，還涉及境外REIT資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境內(nèi)的操作。作為底層資產(chǎn)之一的長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目，原為在新加坡上市的凱德中國(guó)信托旗下資產(chǎn)。為了配合凱德商業(yè)C-REIT的設(shè)立，凱德中國(guó)信托計(jì)劃將其出售給凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司的全資子公司。

此次交易落實(shí)和凱德商業(yè)C-REIT上市后，長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目將由境外上市的REIT轉(zhuǎn)移至境內(nèi)。凱德集團(tuán)相關(guān)人士表示，長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，估值合理，符合C-REIT首發(fā)資產(chǎn)要求。從凱德中國(guó)信托的角度來(lái)看，出售該項(xiàng)目可以降低零售資產(chǎn)的比重，符合其業(yè)態(tài)多元化的發(fā)展方向。

與長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目一同作為底層資產(chǎn)的廣州云尚項(xiàng)目，同樣表現(xiàn)出色。兩個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積超過(guò)16萬(wàn)平方米，整體出租率接近97%。具體來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙雨花亭項(xiàng)目的建筑面積為7.54萬(wàn)平方米，可租賃面積為4.33萬(wàn)平方米，未來(lái)幾年的年度營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)。而廣州云尚項(xiàng)目的建筑面積為9.3萬(wàn)平方米，可租賃面積為4.88萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)年度營(yíng)業(yè)收入也將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境下，發(fā)行國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的時(shí)機(jī)恰到好處。包括零售商業(yè)地產(chǎn)、物流設(shè)施等在內(nèi)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與居民日常生活密切相關(guān)，具有較強(qiáng)的抗周期性。黃立沖指出，在經(jīng)濟(jì)不確定性較高的情況下，這類資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流和長(zhǎng)期收益特性更容易吸引投資者。

事實(shí)上，自2021年6月以來(lái)，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展迅猛。今年以來(lái)，中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)漲幅已達(dá)10%以上。擴(kuò)大內(nèi)需、以舊換新以及提振消費(fèi)政策等也助推了REITs市場(chǎng)消費(fèi)板塊的積極情緒。根據(jù)中證鵬元的報(bào)告，截至4月15日，今年以來(lái)累計(jì)漲幅前三的標(biāo)的資產(chǎn)均集中在消費(fèi)板塊的購(gòu)物中心或社區(qū)商業(yè)。

凱德投資有意擴(kuò)大其在中國(guó)國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)管理規(guī)模。據(jù)透露，未來(lái)凱德投資的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)將擇機(jī)注入凱德商用旗下，進(jìn)一步提供儲(chǔ)備可擴(kuò)募資產(chǎn)。作為凱德投資的子公司，凱德商用負(fù)責(zé)消費(fèi)及新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資、租賃和運(yùn)營(yíng)管理，持有超過(guò)800億元的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

截至2024年底，凱德商用持有的儲(chǔ)備可擴(kuò)募消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)共35個(gè)，總規(guī)模超過(guò)300萬(wàn)平方米，分布于一線城市及強(qiáng)二線城市。這些資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)均較為成熟，平均已運(yùn)營(yíng)年限超過(guò)11年，大部分資產(chǎn)近三年的平均出租率超過(guò)80%。

凱德投資參與國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)的一系列行動(dòng)，也打破了近些年市場(chǎng)對(duì)其拋售在華資產(chǎn)的猜疑。凱德方面曾多次強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)深耕中國(guó)”，并表示在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和凱德投資向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大背景下，公司在華業(yè)務(wù)也在加快轉(zhuǎn)型和重新定位。