2024年，中國(guó)REITs市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的繁榮景象，特別是在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。從高端購(gòu)物中心到折扣店奧特萊斯，再到日常所需的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，各類消費(fèi)REITs如雨后春筍般迅速崛起，為市場(chǎng)注入了新的活力。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲0.2%，這一溫和上漲趨勢(shì)也在消費(fèi)REITs的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)中得到了體現(xiàn)。2024年1月21日，多家消費(fèi)REITs相繼公布了第四季度經(jīng)營(yíng)情況，揭示了這一市場(chǎng)的真實(shí)面貌。

在收入方面，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT以1.81億元的季度收入領(lǐng)跑，緊隨其后的是中金印力消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT和華夏首創(chuàng)奧萊REIT，收入分別為0.89億元、0.86億元和0.70億元。然而，值得注意的是，盡管收入可觀，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT和華夏大悅城商業(yè)REIT在盈利上卻遭遇了挑戰(zhàn)，均出現(xiàn)了虧損。

從環(huán)比增長(zhǎng)速度來(lái)看，消費(fèi)REITs的整體營(yíng)業(yè)收入呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速差異顯著。中金印力消費(fèi)REIT以4.28%的增速位居前列，而華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的增速則較為平緩，僅為0.35%。尤為引人注目的是，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的營(yíng)收環(huán)比出現(xiàn)了下滑，且凈利潤(rùn)為負(fù)，這或許與其底層資產(chǎn)青島萬(wàn)象城一期南區(qū)的改造計(jì)劃有關(guān)。

從上市以來(lái)的表現(xiàn)來(lái)看，消費(fèi)REITs的租金收入整體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速相對(duì)平緩。租金的收入水平主要由底層資產(chǎn)的出租率和租金水平?jīng)Q定。2024年全年，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的出租率最為穩(wěn)定，高達(dá)99%以上；而嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的出租率在下半年有所下滑，從二季度的98.13%下滑至四季度的96.43%。這一變化在很大程度上與底層資產(chǎn)中的華天項(xiàng)目出租率下滑有關(guān)。

在租戶類型結(jié)構(gòu)上，購(gòu)物中心通常將商鋪分為主力店和專門店。主力店面積大、租期長(zhǎng)，用于吸引大量客流或具有較大品牌影響力的租戶，其租金水平通常較低；而專門店面積相對(duì)較小、租期較短，租金水平較高，為租金收入的主要貢獻(xiàn)者。然而，主力店占比過(guò)高對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)并非好事，可能會(huì)影響租金回報(bào)、出租靈活性以及品牌多樣性。

租售比也是評(píng)判消費(fèi)REITs運(yùn)營(yíng)效率的重要指標(biāo)之一。過(guò)高的租售比可能會(huì)給租戶帶來(lái)較大的經(jīng)營(yíng)壓力，影響商家和購(gòu)物中心的共生關(guān)系；而過(guò)低的租售比則會(huì)侵蝕項(xiàng)目的租金收益。因此，找到租售比的平衡點(diǎn)對(duì)于消費(fèi)REITs的長(zhǎng)期發(fā)展至關(guān)重要。

2024年中國(guó)消費(fèi)REITs市場(chǎng)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也面臨著諸多挑戰(zhàn)。不同REITs之間的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)差異顯著，需要在租金收入、出租率、租戶類型結(jié)構(gòu)以及租售比等方面不斷優(yōu)化和提升。投資者在關(guān)注市場(chǎng)繁榮的同時(shí)，也應(yīng)理性看待其中的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。