閩系房企建發(fā)股份，在房地產(chǎn)市場中持續(xù)展現(xiàn)其激進姿態(tài)。近日，廈門2025年第二場土拍落下帷幕，四宗宅地全部順利成交，總成交金額高達88.3億元。在這場土拍盛宴中，建發(fā)股份再次成為焦點，其旗下建發(fā)房產(chǎn)與聯(lián)發(fā)集團分別斬獲枋湖與前埔地塊，合計斥資約33.48億元。

今年以來，建發(fā)在土地市場上的表現(xiàn)愈發(fā)搶眼。年初北京海淀朱房地塊的激烈爭奪中，建發(fā)以90.4億元的高價奪得一地，溢價率高達25.04%，樓面成本價逼近每平米9.5萬元。此后，建發(fā)更是頻頻現(xiàn)身各大城市的土拍現(xiàn)場，短短數(shù)日內，在成都、杭州、重慶等地接連創(chuàng)造“地王”紀錄，成功躋身百強房企拿地榜前列。

然而，建發(fā)的激進拿地策略并未帶來預期的豐厚回報。自2021年以來，建發(fā)對存貨計提的減值不斷增加，四年間減值規(guī)模累計達到159億元，占計提資產(chǎn)減值準備的比例高達76.32%。這一數(shù)字背后，是建發(fā)在高溢價地塊上的頻繁出手，以及隨后面臨的利潤壓力。

盡管建發(fā)在財報業(yè)績會上表示，不存在所謂的“地王”項目，強調地段的稀缺性和項目的盈利潛力，但現(xiàn)實卻并非如此。CRIC分析指出，重點城市宅地項目的開盤率普遍較低，盈利確定性成為行業(yè)共識。而建發(fā)在土地投資上，似乎還停留在上一個周期，繼續(xù)奉行“高周轉、快增長”的模式，追求規(guī)模擴張。

建發(fā)的激進策略，與其前董事長鄭永達時期的擴張模式密不可分。自2020年鄭永達出任董事長以來，建發(fā)營收從4300億元躍升至7600億元。然而，2024年下半年，隨著鄭永達改任副董事長，建發(fā)的擴張步伐雖然有所收斂，但遺留問題并未得到根本解決。在2024年“926”新政后，建發(fā)再次樂觀起來，定下了2025年沖刺1500億元銷售額的目標。

在規(guī)模與利潤的抉擇中，建發(fā)顯然更傾向于前者。2024年中期業(yè)績會上，建發(fā)房產(chǎn)“增收不增利”的現(xiàn)狀備受關注。時任總裁林偉國坦言，拿地預期利潤率為8%左右，但實際銷售利潤低于預期。過去四年間，建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務利潤率從11.57%下滑至5.51%，凈利潤率更是從8.07%跌至3.01%。

盈利能力弱化的背后，除了大規(guī)模存貨計提減值外，聯(lián)發(fā)集團的虧損也是重要原因之一。過去四年，聯(lián)發(fā)集團歸母凈利潤合計虧損多達36.3億元。而建發(fā)整體計提資產(chǎn)減值準備總額高達208.4億元，其中存貨計提跌價準備占比超過七成，導致歸母凈利潤減少多達91.97億元。

建發(fā)在對外投資上也遭遇了挫折。2023年6月，建發(fā)以62.86億元收購紅星美凱龍約29.95%的股權，這筆交易雖然短期內為建發(fā)創(chuàng)造了約95.22億元的歸母重組收益，但長期來看卻成為了一個雷點。紅星美凱龍的股價持續(xù)下跌，加上其虧損現(xiàn)狀和資金減值，導致建發(fā)“流血不止”。2024年，建發(fā)家居商場運營業(yè)務收入雖然達到77.76億元，但利潤卻虧損多達36.9億元。

紅星美凱龍的財務數(shù)據(jù)更是暴露出建發(fā)在盡調流程上的重大漏洞。財政部對紅星美凱龍原董事長的行政處罰顯示，該公司所屬兩家子公司旗下房產(chǎn)資產(chǎn)計入錯誤會計項目，導致多項財務數(shù)據(jù)出現(xiàn)重大錯誤。這些事實都說明，建發(fā)在對外投資上同樣存在嚴重問題。

建發(fā)的供應鏈運營業(yè)務雖然擁有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但核心問題是缺乏盈利。相比之下，房地產(chǎn)業(yè)務被視為“第二條腿”，過去為公司貢獻的利潤和凈利潤遠高于供應鏈運營業(yè)務。然而，隨著房地產(chǎn)市場下行周期的到來，建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務的利潤也在不斷縮水。在這種情況下，建發(fā)急需尋找新的利潤增長點來彌補主營業(yè)務。

在這種情況下，建發(fā)匆忙之中踩中了紅星美凱龍這個雷。這不僅暴露了建發(fā)在投拓能力上的不足，也反映出其在盡調流程上的重大漏洞。面對激烈的市場競爭和不斷變化的市場環(huán)境，建發(fā)需要重新審視其經(jīng)營策略和投資決策流程，以確保未來的穩(wěn)健發(fā)展。