復(fù)星旅游文化集團(tuán)（復(fù)星旅文）近日宣布了一個(gè)重大決策調(diào)整，涉及旗下備受矚目的三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目。原本市場傳言復(fù)星有意出售這一明星資產(chǎn)以減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，但最新公告顯示，公司正考慮將三亞亞特蘭蒂斯分拆，并在上海證券交易所通過REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）形式獨(dú)立上市。

三亞亞特蘭蒂斯自開業(yè)以來，一直是復(fù)星旅文的標(biāo)志性項(xiàng)目，不僅多次被公司董事長郭廣昌公開提及，還為公司帶來了可觀的收入。然而，就在一年前，路透社曾報(bào)道復(fù)星正在尋求出售亞特蘭蒂斯度假村的全部或部分股權(quán)。當(dāng)時(shí)，復(fù)星國際向潛在買家和顧問發(fā)送了相關(guān)資料，并進(jìn)行了初步的非正式討論，但據(jù)稱由于資產(chǎn)體量龐大，難以找到合適的買家。

如今，復(fù)星旅文選擇通過REITs方式上市，這一轉(zhuǎn)變可能反映了出售進(jìn)程的不順利，同時(shí)也與復(fù)星系加快輕資產(chǎn)運(yùn)營的戰(zhàn)略方向相吻合。郭廣昌在去年的世界浙商上海論壇上明確表示，復(fù)星要向輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，依靠資產(chǎn)運(yùn)營能力“靠手藝吃飯”。REITs作為一種金融工具，既能盤活重資產(chǎn)，又能為公司帶來流動(dòng)資金，同時(shí)保留項(xiàng)目管理權(quán)，成為緩解債務(wù)壓力的理想選擇。

數(shù)據(jù)顯示，2019年亞特蘭蒂斯的運(yùn)營收入突破13億元，到訪人次超過520萬。即使在疫情期間，該項(xiàng)目依然保持了強(qiáng)大的吸引力，2020年至2021年分別創(chuàng)造了12.27億元和14.55億元的營業(yè)額。2023年，三亞亞特蘭蒂斯更是刷新了歷年最好的營收記錄，達(dá)到17.7億元，成為復(fù)星旅文旗下最賺錢的項(xiàng)目資產(chǎn)之一。

然而，隨著性價(jià)比消費(fèi)趨勢的興起，三亞亞特蘭蒂斯的盈利水平正面臨挑戰(zhàn)。盡管2024年上半年到訪游客達(dá)到344萬人次，平均客房入住率創(chuàng)歷史新高，達(dá)到89.6%，但營收和利潤卻呈現(xiàn)下滑趨勢。營業(yè)額下跌5.04%至8.66億元，經(jīng)調(diào)整EBITDA下滑約36.2%至2.94億元。這一變化的關(guān)鍵原因在于酒店房價(jià)的下調(diào)。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，自開業(yè)以來，酒店業(yè)態(tài)持續(xù)為亞特蘭蒂斯貢獻(xiàn)收入，酒店平均房價(jià)從2018年的1915元逐年波動(dòng)上漲至2022年的2440元。然而，自2024年起，受海南文旅市場整體疲軟影響，為維持產(chǎn)品競爭力，公司主動(dòng)采取靈活定價(jià)策略，導(dǎo)致客房平均每日房價(jià)下降。2024年上半年，亞特蘭蒂斯的客房平均每日房價(jià)為2043.8元，較2023年同期下降15.1%。

深圳莫斯奇諾酒店管理高級合伙人提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年國慶期間，三亞高端酒店平均房價(jià)下調(diào)了24.7%。亞特蘭蒂斯也不例外，有酒店從業(yè)者透露，去年節(jié)假日期間該項(xiàng)目最低渠道價(jià)可達(dá)到1200元/晚。這意味著，如今亞特蘭蒂斯的市場估值更多依賴于酒店房源出租、觀光游樂項(xiàng)目門票以及商業(yè)零售出租等收益。

亞特蘭蒂斯項(xiàng)目還包括棠岸地產(chǎn)配套，總共1004個(gè)可銷售住宅度假單位。在2018年至2019年期間，因可售房源大量交付，復(fù)星旅文確認(rèn)了近70億元的收入。然而，截至2024年上半年，亞特蘭蒂斯未有物業(yè)銷售及建筑服務(wù)所產(chǎn)生的收入。這意味著，未來亞特蘭蒂斯的市場表現(xiàn)將更加依賴于當(dāng)前的旅游業(yè)行情。

郭廣昌傾注大量心血的明星項(xiàng)目亞特蘭蒂斯，在轉(zhuǎn)道REITs后的未來走向依然備受關(guān)注。這一決策調(diào)整不僅反映了復(fù)星旅文在資產(chǎn)運(yùn)營方面的靈活性和戰(zhàn)略眼光，也將為市場帶來新的投資機(jī)遇和挑戰(zhàn)。